Le LMNP en quelques lignes...

La location meublée correspond à la location d’un logement décent et garni d’un mobilier suffisant (literie, meubles...) pour permettre au locataire d’occuper celui-ci immédiatement.

Ce bien intégré dans une résidence services sur un marché identifié (étudiants, tourisme, sénior, personnes âgées dépendantes...) vous offrira un confort de gestion  puisque sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel dit "gestionnaire" ou "exploitant". 

A la différence des revenus issus des locations de logements nus, les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, permettant un traitement fiscal particulièrement avantageux. En effet, il est possible de neutraliser tout ou partie de la fiscalisation de ces revenus locatifs grâce à l’utilisation des amortissements (voir principe d'amortissement).

A ce titre, la location meublée apparait comme étant un support particulièrement performant pour toute personne souhaitant préparer sa retraite ou se constituer un complément de revenus.

La majorité des montages en location meublée font l’objet d’un bail commercial entre le propriétaire investisseur et un exploitant professionnel.

C’est cet exploitant qui a en charge de louer et gérer l’ensemble de la résidence, et qui reversera ensuite au propriétaire un loyer régulier et prévu à l’origine dans le bail commercial (ce dernier régissant à l’avance les conditions juridiques et financières entre les deux parties).

La location meublée permet donc de percevoir des revenus et de déléguer la gestion quotidienne du bien à un gestionnaire, conférant ainsi à l’investisseur un important confort dans un cadre juridique défini.

Le Bail commercial :

Dans l’optique d’un investissement en location meublée, un bail commercial est un contrat permettant de régir les conditions de la mise à disposition d’un logement en établissant la nature des locaux concernés et leur destination par rapport à une activité déterminée.

Ce bail est contracté entre un bailleur (le propriétaire-investisseur) et un preneur (l’exploitant professionnel). Il est d’une durée minimum de 9 ans, renouvelable, et prévoit le montant du loyer, ses modalités de paiement et d’indexation ainsi que les pouvoirs et obligations de chacune des parties.

Ce bail permet au propriétaire de déléguer la gestion quotidienne du logement loué ainsi que son entretien. Il lui permet par ailleurs de percevoir des loyers tout en ayant une lisibilité sur le rendement et ainsi, de se constituer un patrimoine immobilier.

Les principaux supports éligibles :

Tout logement d’habitation faisant l’objet d’un aménagement adéquat peut, en théorie, être loué meublé. En pratique, il y a certaines contraintes à honorer : il convient, entre autre, de respecter l’article L 631.7 du Code de la Construction et de l’Habitat qui peut parfois s’avérer fort restrictif.

Cependant, un certain nombre de supports, situés sur différents secteurs d’activité et gérés par des exploitants professionnels sont particulièrement bien adaptés à la location meublée. Ces différents secteurs offrent une grande visibilité aux investisseurs et permettent de répondre aux attentes de chacun.

Enfin, les biens loués meublés peuvent être neufs ou anciens.

Les secteurs éligibles sont les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour personnes âgées dépendantes), les résidences étudiantes, les résidences seniors, les résidences de tourisme et les résidences affaires.

Le mécanisme comptable :

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans, dans le cadre de l’article 39 C du Code Général des Impôts. Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif, et à hauteur de celui-ci. Les amortissements alors différés le sont sans limitation de durée et seront utilisés dès que le résultat d’exploitation deviendra positif.

LE STATUT LMNP