INVESTISSEMENT LMNP

Qu'est ce que le LMNP?

TOUT SAVOIR SUR LE STATUT LMNP

INVESTISSEMENT LMNP : Qu'est-ce que le LMNP ?

LMNP statut aux avantages incontestables

La chute des rémunérations des fonds euros ainsi que la loi Sapin qui prévoit de limiter les retraits de fonds des épargnants en cas de crise ont généré un trouble chez les détenteurs d'assurance vie.

A l'heure ou l'incertitude économique et financière prédomine,

dans un contexte ou la rationalité des acteurs devient de plus en plus complexe à appréhender, l'immobilier en statut LMNP trouve plus que jamais sa place dans la galaxie des solutions d'investissements disponibles.

Ce support immobilier LMNP offre incontestablement les meilleures performances nettes d'impôts et de prélèvements sociaux  et constitue donc une véritable réponse au contexte fiscal, juridique (encadrement des loyers) et financier actuel. 

En application depuis 1947, ce statut particulièrement stable est régi par le code civil.

Pour préparer sa retraite ou se constituer des revenus complémentaires, l'objectif d'un investisseur est de générer du revenu indexé, non fiscalisé sur du trés long terme et associé au confort du bail commercial.

Ceci explique le succès du LMNP depuis plus de 70 ans.

LMNP IMMOBILIER vous propose des résidences services

possédant tous les atouts nécessaires

 à un investissement immobilier rentable et pérenne.

INVESTISSEMENT LMNP

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GUIDE DE L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER

INVESTISSEMENT LMNP

LE REGIME REEL LMNP EST LE MEILLEUR  REGIME FISCAL POUR L'IMMOBILIER EN FRANCE :

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Qu'est-ce que le LMNP ?

LMNP : Loueur meublé non professionnelle

LMNP : Introduction à la location meublée

Investir en LMNP "Location Meublée" revient à acquérir un bien immobilier équipé de meubles afin de le mettre en location.

Ce bien immobilier, intégré dans une résidence services sur un marché identifié (étudiants, tourisme, tourisme d'affaires, seniors, personnes agées dépendantes) vous offrira un confort de gestion puique sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel dit "gestionnaire" ou "exploitant".

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INVESTISSEMENT LMNP : Un actif immobilier

Un actif immobilier est bien appartenant à une personne physique ou morale et constituant son patrimoine.

Contrairement à un actif financier, celui-ci est tangible et réel.

INVESTISSEMENT LMNP : Un bien meublé

Pour que votre bien immobilier soit qualifié de "meublé", votre logement devra être équipé d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante du locataire à un niveau de confort et de commodités suffisants et répondre ainsi à ses besoins essentiels. Le résident doit pouvoir entrer dans les lieux et commencer à y vivre avec ses seuls effets personnels à apporter.

Enfin, selon la population cible (personnes agées dépendantes, étudiants...), des aménagements spécifiques peuvent être nécessaires.

INVESTISSEMENT LMNP : Des services

Pour être qualifié de "résidence services" et permettre l'assujettissement à la TVA (générant le remboursement de celle-ci par le trésor public), l'établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :

• Petit déjeuner,
• Réception de la clientèle,
• Entretien et nettoyage régulier des locaux,
• Fourniture du linge de maison.

INVESTISSEMENT LMNP :

Les Différents secteurs d'investissement

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• La résidence étudiante destinée aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonomes.
• La résidence de tourisme conçue pour héberger en courts séjours des touristes, très nombreux en France (1ère destination touristique mondiale).
• La résidence de tourisme d'affaires, située au coeur des grands centres urbains et destinée à accueillir une double typologie de clientèle : affaires et loisirs.
• La résidence senior à destination des personnes agées désirant conserver leur autonomie tout en bénéficiant de services et de loisirs adaptés à l'évolution de leurs besoins.
• La résidence EHPAD pensée pour les personnes agées dépendantes nécessitant un accompagnement quotidien ainsi que des aménagements et des services adaptés à leurs besoins spécifiques.

INVESTISSEMENT LMNP :

Une gestion confiée à un professionnel

Le logement sera géré et entretenu par un gestionnaire (ou exploitant), professionnel de la location auprès des particuliers.

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INVESTISSEMENT LMNP : Le bail commercial

Un contrat, appelé "bail commercial, sera signé pour une période minimale de 9 ans entre vous, propriétaire, et le gestionnaire. Il décrit les obligations et contreparties de chacun.

• L'exploitant s'occupera du remplissage de la résidence LMNP et prendra à son compte les aléas locatifs (vacances et carences de locataires).
• En tant que propriétaire, vous percevrez un loyer rémunérant la mise à disposition de votre bien, loyer prédéfini par toute la durée du bail commercial et versé trimestriellement (ou mensuellement).

Ce contrat fixe également la répartition des charges (qui peut varier selon le type de résidence).

En règle générale :

• L'exploitant prend à son compte les frais inhérents à la vie quotidienne du bien puiqu'il s'agit de son outil de travail qu'il se doit de maintenir en parfait état

Exemple : entretien du mobilier, assurance incendie et risques locatifs, menus travaux et travaux d'embelissement, taxes sur les ordures ménagères...

Il existe aussi des baux "triple net" : L'ensemble des charges reviennent au gestionnaire même la taxe foncière (art 606, mise en conformité etc...).

L'investisseur n'aura à sa charge uniquement que les frais de comptabilité. Les coûts sur toute la durée du bail sont donc parfaitement maitrisés.

• Dans le cadre du bail, le propriétaire peut conserver à sa charge les frais relevant des travaux importants (art 606), essentiels pour permettre au bien de conserver sa valeur.

Exemple : mise en conformité, frais de syndic, frais de gestion, impôt foncier...

Définition "vacances" et "carences locatives"

Toute absence de locataire et donc de loyer est dommageable pour le rendement d'un investissement locatif.

• "carence locative" = absence de locataire lors de 1ère mise en location du bien
• "vacance locative" = non-location du bien entre deux locataires

Pour assurer la pérennité de votre investissement, les biens immobiliers et les exploitants doivent être rigoureusement sélectionnés. Notre action prend ici tout son sens puique nous référençons le meilleur de l'immobilier d'investissement en attachant une attention toute particulière à la qualité et au professionnalisme de l'exploitant à qui vous confiez la gestion de votre bien, son remplissage et son entretien quotidien.

INVESTISSEMENT LMNP :

Des atouts multiples

Lors d'un investissement en LMNP, au sein d'une résidence services, vous vous constituez un Patrimoine sans les contraintes locatives de l'immobilier résidentiel. Autrement dit, vous conservez les avantages de tout support immobilier et bénéficiez en plus du confort.

1. Un effort d'épargne maîtrisé

Les revenus locatifs du bien étant définis dans le cadre du bail commercial vous liant à l'exploitant, les aléas de revenus habituellement liés à l'immobilier résidentiel sont ici limités. Ainsi, si vous réalisez votre investissement à crédit, vous pouvez aisément anticiper votre trésorerie prévisionnelle. Par ailleurs, dans le cadre d'une résidence services, le remboursement de la TVA vous permettra de limiter le montant emprunté.

2. Un actif résilient

L'investissement dans un bien immobilier, s'il est rigoureusement sélectionné, fait également preuve d'une grande résistance face aux pertubations économiques. Répondant à un besoin primaire (le logement), la pierre est en effet un actif réel pouvant conserver sa valeur dans le temps. C'est l'un des rares supports que l'on peut qualifier de résilient car, si sa valeur peut être passagèrement impactée en cas de crise, lorsque la situation se normalise, elle progresse de nouveau. Sans compter que, pendant tout ce temps, le bien continue quant à lui à produire des revenus (les loyers).

3. Un actif performant : de 3 à 4,5% de rendement

Reposant sur une activité maîtrisée par un professionnel et un remplissage optimisé, le LMNP offre des rendements performants supèrieurs à ceux proposés en immobilier locatif traditionnel.

Cet actif allie performance et risque raisonné.

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4. Un support performant fiscalement

Des revenus quasiment nets d'impôts

Lors d'un investissement en LMNP, il faut bien dissocier 4 élements distincts (voir schéma ci-dessous) :

• Les revenus (c'est à dire les loyers versés par le gestionnaire à l'investisseur),
• Les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges non-récupérables),
• Les amortissements (charges comptables),
• Et le montant à déclarer aux services fiscaux.

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Les revenus issus du LMNP permettent un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux. L'intégralité des charges d'exploitation est en effet déductible des loyers et dans le même temps, les biens mobiliers et immobiliers font l'objet d'un amortissement comptable annuel. La combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer un stock de charges à l'origine de la rente non-fiscalisée.

ILLUSTRATION :

L'investisseur perçoit des loyers et paye en contrepartie différentes charges. Il en découle unrésultat d'exploitation calculé comme suit :.

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5. Un formidable rempart contre l'inflation

Pourquoi l'immobilier et donc le LMNP sont de formidables remparts contre l'inflation?

• Les loyers perçus par l'investisseur évoluent en fonction des indices proches de l'inflation car ils sont indexés.
• Sur une longue période, les loyers immobiliers évoluant à des rythmes proches de l'inflation, les prix suivent cette même tendance.

La preuve par l'exemple

IMPACT SUR LE CAPITAL :

Soit un capital de 100.000€. Au bout de 20 ans et avec une inflation annuelle de 2%, votre capital aura perdu le tiers de sa valeur et donc les revenus qu'il génère également.

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Définition de l'inflation :

L'inflation correspond à la perte du pouvoir d'achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale, durable et auto-entretenue des prix des biens et des services.

Source : Insee

Dans cet exemple, en 2040 la valeur faciale du capital sera toujours de 100.000€ mais son pouvoir d'achat ne sera plus que de 66.761€ soit une perte en capital de 33%. En conséquence, pour protéger son capital du phénomène d'érosion monétaire, il convient de trouver un support ayant un tax de rémunération au moins égal à celui de l'inflation ou de réintégrer l'équivalent de l'inflation au capital.

La crise du coronavirus risque d'entrainer, dans les années à venir, une très forte inflation.​

IMPACT SUR LE RENDEMENT :

Ce qui est vrai s'agissant d'un capital de départ, l'est aussi au niveau du rendement d'un support.

Exemple :

Soit 2 placements de 100.000€ offrant chacun un rendement de 3,3%; l'un sous forme d'intérêts, l'autre sous forme de loyers indexés sur l'inflation.

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Dans cette hypothèse, au bout de 20 années, le support financier continuera de servir un revenu de 3.300€ alors que le loyer perçu lui sera de 4.904€.

Soit une différence de prés de 50%.

ZOOM SUR : La récupération de la TVA, cerise sur le gâteau

La récupération de la TVA sur un bien immobilier

n'est normalement pas possible sauf si l'investisseur 

choisit un bien d'une résidence 

offrant des services para-hôtelier, comme mentionné précédemment, et confié par bail commercial

à un exploitant professionnel.

Dans cette configuration, le propriétaire peut récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition

(mobilier, immobilier, frais d'acquisition...)

en appliquant celle-ci sur les loyers.

6. Une fiscalité particulièrement favorable

Poursuivons avec l'exemple évoqué précédemment en ajoutant les conséquences de la fiscalité. On prendra ici une imposition à 30%, à laquelle il conviendra d'ajouter 17,2% de prélèvements sociaux.

L'actif immobilier traditionnel (revenus fonciers) vont subir intégralement cette imposition à la différence de l'actif immobiler en LMNP, qui bénéficiera du régime des amortissements et permettra donc de générer une rente non-fiscalisée.

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Définition "prélèvements sociaux" :

Somme perçue par l'Etat au titre des cotisations sociales définie à 17,2% et composée de :

• CRDS (contribution pour le remboursement de la dette sociale),
• CSG (contribution sociale généralisée),
• Prélèvement socialc et Contributions additionnelles.

Evolution des prélèvements sociaux dans le temps :

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LA CONCLUSION EST SANS APPEL :

L'actif financier affiche un rendement net d'inflation et de fiscalité très faible (négatif ici) alors que l'actif en LMNP propose un confortable 3,30%.

Le LMNP représente donc une formidable solution pour protéger les revenus de l'inflation et neutraliser l'imposition.

Face à l'inflation, l'immobilier est donc un support performant. Répondant à des besoins primaires, cet actif représente

une véritable valeur refuge et trouve alors toute sa place

dans les stratégies d'investissement à privilégier.

Attention, néanmoins à bien choisr le bien immobilier

afin de limiter au maximum les risques liés à l'investissement. Les référencements que nous vous proposons,

permettent de réduire ces risques à leurs niveaux

les plus faibles.

7. Un confort de gestion

Votre bien en LMNP étant géré par un professionnel exploitant, vous déléguez complétement le remplissage et l'entretien courant de celui-ci. Par ailleurs, le contrat, vous liant au gestionnaire, vous offre maîtrise des coûts et visibilité.

De la même façon, la gestion comptable de votre bien peut être confiée à un cabinet comptable spécialisé en immobilier qui, de par son expèrience et son expertise, vous offrira sérénité et confort.

8. Une revente facilitée

Avant de prendre position sur un support d'investissement, l'une des questions fondamentales qu'il convient de se poser est la suivante : "Ce support est-il liquide?" ou autrement dit "existe-t-il un marché de la revente?".

La réponse est clairement affirmative et ce pour 2 raisons principales :

• Tout d'abord, il s'agit de biens immobiliers offrant aux nouveaux acquéreurs un revenu immédiat.
• Deuxième avantage et non des moindres, le nouvel investisseur, s'agissant des amortissements, bénéficie du même cadre fiscal que l'acquéreur initial. En effet, contrairement à certains dispositifs de défiscalisation qui ne sont en aucun cas transmissibles, les biens meublés peuvent être amortis autant de fois qu'il y aura de propriétaires. Dés lors, le nouvel avquéreur pourra lui aussi, en fonction des options choisies, bénéfixier de revenus qui ne seront pas ou peu fiscalisés pendant plus de 20 ans.

Les solutions pour revendre son bien en LMNP sont donc multiples et il conviendra de vous rapprocher de nos services le jour ou cette question se posera. Si vous le souhaitez, vous pourrez alors vous appuyer sur nous.

Entité dédiée au marché secondaire de l'immobilier géré

(LMNP d'occasion) notre filiale pourra prendre en charge

la revente de vos LMNP dans les meilleurs délais et conditions en s'appuyant sur les mêmes principes

et points de vigilance que LMNP IMMOBILIER :

pertinence de l'approche juridique et fiscale, analyse de l'exploitantet cohérence des prix et des loyers..

9. Une transmission à des conditions avantageuses

Dans certains cas, le LMP ou LMNP

(location meublée professionnelle ou non professionnelle) offre des alternatives très interessante en matière d'approche successorale.

En optant pour le démembrement de propriété (séparation de l'usufruit et de la nue-propriété) ou démembrement de parts sociales dans l'acquisition en SARL de Famille, vous aurez la possibilité, sous certaines conditions, de bénéficier d'un schéma d'optimisation successorale particulièrement favorable.

10. La possibilité d'obtenir des avantages sociaux

La location meublée ( LMNP ou LMP) permet selon certaines conditions de bénéficier :

• d'une couverture assurance maladie,
• d'une assurance invalidité décès,
• de continuer à valider des trimestres de retraite.

Peuvent en bénéficier :

• les LMP qui sont inscrits au RCS,
• les gérants majoritaires de SARL de Famille (même en régime LMNP)
• les loueurs en meublé professionnels (LMP)

L'obtention d'un statut social est particulièrement pertinent pour les chefs d'entreprises qui souhaitent céder leur entreprise avant l'âge de départ à la retraite et qui de ce fait pourraient se retrouver sans couverture sociale et cesser de valider leurs trimestres de retraite.

• Un effort d'épargne maîtrisé,
• Un actif résilient,
• Un actif au rendement performant,
• Une protection contre l'inflation,
• Un support performant fiscalement,
• Une revente facilitée,
• Une transmission à des conditions avantageuse,
• La possibilité d'obtenir des avantages sociaux.

Support aux multiples atouts, le LMNP représente donc une excellente solution Patrimoniale.

Formidable outil de gestion patrimoniale, le LMNP a en effet pour essence de générer du revenu non-fiscalisé sur le long terme. De plus, au-delà de l'aspect rente, il permet sous certaines conditions de conserver des avantages, d'optimiser la transmission de son Patrimoine et d'offrir de solides perspectives lors de la revente.

Avec l'évolution de la fiscalité du Patrimoine, le LMNP représente alors un levier permettant de générer un revenu offrant un bon, voire même un très bon rendement qui, à défaut de diminuer la facture fiscale, permet de ne pas payer d'impôt supplémentaire sur son revenu locatif.

Vous retrouverez l'intégralité des informations

ci-dessus dans notre Guide LMNP 2024

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