TOUT SAVOIR SUR LE STATUT LMNP
INVESTISSEMENT LMNP : Qu'est-ce que le LMNP ?
LMNP statut aux avantages incontestables
La chute des rémunérations des fonds euros ainsi que la loi Sapin qui prévoit de limiter les retraits de fonds des épargnants en cas de crise ont généré un trouble chez les détenteurs d'assurance vie.
A l'heure ou l'incertitude économique et financière prédomine,
dans un contexte ou la rationalité des acteurs devient de plus en plus complexe à appréhender, l'immobilier en statut LMNP trouve plus que jamais sa place dans la galaxie des solutions d'investissements disponibles.
Ce support immobilier LMNP offre incontestablement les meilleures performances nettes d'impôts et de prélèvements sociaux et constitue donc une véritable réponse au contexte fiscal, juridique (encadrement des loyers) et financier actuel.
En application depuis 1947, ce statut particulièrement stable est régi par le code civil.
Pour préparer sa retraite ou se constituer des revenus complémentaires, l'objectif d'un investisseur est de générer du revenu indexé, non fiscalisé sur du trés long terme et associé au confort du bail commercial.
Ceci explique le succès du LMNP depuis plus de 70 ans.
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GUIDE DE L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER
INVESTISSEMENT LMNP
LE REGIME REEL LMNP EST LE MEILLEUR REGIME FISCAL POUR L'IMMOBILIER EN FRANCE :
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Qu'est-ce que le LMNP ?
LMNP : Loueur meublé non professionnelle
LMNP : Introduction à la location meublée
Investir en LMNP "Location Meublée" revient à acquérir un bien immobilier équipé de meubles afin de le mettre en location.
Ce bien immobilier, intégré dans une résidence services sur un marché identifié (étudiants, tourisme, tourisme d'affaires, seniors, personnes agées dépendantes) vous offrira un confort de gestion puique sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel dit "gestionnaire" ou "exploitant".
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INVESTISSEMENT LMNP : Un actif immobilier
Un actif immobilier est bien appartenant à une personne physique ou morale et constituant son patrimoine.
Contrairement à un actif financier, celui-ci est tangible et réel.
INVESTISSEMENT LMNP : Un bien meublé
Pour que votre bien immobilier soit qualifié de "meublé", votre logement devra être équipé d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante du locataire à un niveau de confort et de commodités suffisants et répondre ainsi à ses besoins essentiels. Le résident doit pouvoir entrer dans les lieux et commencer à y vivre avec ses seuls effets personnels à apporter.
Enfin, selon la population cible (personnes agées dépendantes, étudiants...), des aménagements spécifiques peuvent être nécessaires.
INVESTISSEMENT LMNP : Des services
Pour être qualifié de "résidence services" et permettre l'assujettissement à la TVA (générant le remboursement de celle-ci par le trésor public), l'établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :
INVESTISSEMENT LMNP :
Les Différents secteurs d'investissement
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INVESTISSEMENT LMNP :
Une gestion confiée à un professionnel
Le logement sera géré et entretenu par un gestionnaire (ou exploitant), professionnel de la location auprès des particuliers.
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INVESTISSEMENT LMNP : Le bail commercial
Un contrat, appelé "bail commercial, sera signé pour une période minimale de 9 ans entre vous, propriétaire, et le gestionnaire. Il décrit les obligations et contreparties de chacun.
Ce contrat fixe également la répartition des charges (qui peut varier selon le type de résidence).
En règle générale :
Exemple : entretien du mobilier, assurance incendie et risques locatifs, menus travaux et travaux d'embelissement, taxes sur les ordures ménagères...
Il existe aussi des baux "triple net" : L'ensemble des charges reviennent au gestionnaire même la taxe foncière (art 606, mise en conformité etc...).
L'investisseur n'aura à sa charge uniquement que les frais de comptabilité. Les coûts sur toute la durée du bail sont donc parfaitement maitrisés.
Exemple : mise en conformité, frais de syndic, frais de gestion, impôt foncier...
Définition "vacances" et "carences locatives"
Toute absence de locataire et donc de loyer est dommageable pour le rendement d'un investissement locatif.
Pour assurer la pérennité de votre investissement, les biens immobiliers et les exploitants doivent être rigoureusement sélectionnés. Notre action prend ici tout son sens puique nous référençons le meilleur de l'immobilier d'investissement en attachant une attention toute particulière à la qualité et au professionnalisme de l'exploitant à qui vous confiez la gestion de votre bien, son remplissage et son entretien quotidien.
INVESTISSEMENT LMNP :
Des atouts multiples
Lors d'un investissement en LMNP, au sein d'une résidence services, vous vous constituez un Patrimoine sans les contraintes locatives de l'immobilier résidentiel. Autrement dit, vous conservez les avantages de tout support immobilier et bénéficiez en plus du confort.
1. Un effort d'épargne maîtrisé
Les revenus locatifs du bien étant définis dans le cadre du bail commercial vous liant à l'exploitant, les aléas de revenus habituellement liés à l'immobilier résidentiel sont ici limités. Ainsi, si vous réalisez votre investissement à crédit, vous pouvez aisément anticiper votre trésorerie prévisionnelle. Par ailleurs, dans le cadre d'une résidence services, le remboursement de la TVA vous permettra de limiter le montant emprunté.
2. Un actif résilient
L'investissement dans un bien immobilier, s'il est rigoureusement sélectionné, fait également preuve d'une grande résistance face aux pertubations économiques. Répondant à un besoin primaire (le logement), la pierre est en effet un actif réel pouvant conserver sa valeur dans le temps. C'est l'un des rares supports que l'on peut qualifier de résilient car, si sa valeur peut être passagèrement impactée en cas de crise, lorsque la situation se normalise, elle progresse de nouveau. Sans compter que, pendant tout ce temps, le bien continue quant à lui à produire des revenus (les loyers).
3. Un actif performant : de 3 à 4,5% de rendement
Reposant sur une activité maîtrisée par un professionnel et un remplissage optimisé, le LMNP offre des rendements performants supèrieurs à ceux proposés en immobilier locatif traditionnel.
Cet actif allie performance et risque raisonné.
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4. Un support performant fiscalement
Des revenus quasiment nets d'impôts
Lors d'un investissement en LMNP, il faut bien dissocier 4 élements distincts (voir schéma ci-dessous) :
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Les revenus issus du LMNP permettent un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux. L'intégralité des charges d'exploitation est en effet déductible des loyers et dans le même temps, les biens mobiliers et immobiliers font l'objet d'un amortissement comptable annuel. La combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer un stock de charges à l'origine de la rente non-fiscalisée.
ILLUSTRATION :
L'investisseur perçoit des loyers et paye en contrepartie différentes charges. Il en découle unrésultat d'exploitation calculé comme suit :.
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5. Un formidable rempart contre l'inflation
Pourquoi l'immobilier et donc le LMNP sont de formidables remparts contre l'inflation?
La preuve par l'exemple
IMPACT SUR LE CAPITAL :
Soit un capital de 100.000€. Au bout de 20 ans et avec une inflation annuelle de 2%, votre capital aura perdu le tiers de sa valeur et donc les revenus qu'il génère également.
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Définition de l'inflation :
L'inflation correspond à la perte du pouvoir d'achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale, durable et auto-entretenue des prix des biens et des services.
Source : Insee
Dans cet exemple, en 2040 la valeur faciale du capital sera toujours de 100.000€ mais son pouvoir d'achat ne sera plus que de 66.761€ soit une perte en capital de 33%. En conséquence, pour protéger son capital du phénomène d'érosion monétaire, il convient de trouver un support ayant un tax de rémunération au moins égal à celui de l'inflation ou de réintégrer l'équivalent de l'inflation au capital.
La crise du coronavirus risque d'entrainer, dans les années à venir, une très forte inflation.
IMPACT SUR LE RENDEMENT :
Ce qui est vrai s'agissant d'un capital de départ, l'est aussi au niveau du rendement d'un support.
Exemple :
Soit 2 placements de 100.000€ offrant chacun un rendement de 3,3%; l'un sous forme d'intérêts, l'autre sous forme de loyers indexés sur l'inflation.
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Dans cette hypothèse, au bout de 20 années, le support financier continuera de servir un revenu de 3.300€ alors que le loyer perçu lui sera de 4.904€.
Soit une différence de prés de 50%.
ZOOM SUR : La récupération de la TVA, cerise sur le gâteau
La récupération de la TVA sur un bien immobilier
n'est normalement pas possible sauf si l'investisseur
choisit un bien d'une résidence
offrant des services para-hôtelier, comme mentionné précédemment, et confié par bail commercial
à un exploitant professionnel.
Dans cette configuration, le propriétaire peut récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition
(mobilier, immobilier, frais d'acquisition...)
en appliquant celle-ci sur les loyers.
6. Une fiscalité particulièrement favorable
Poursuivons avec l'exemple évoqué précédemment en ajoutant les conséquences de la fiscalité. On prendra ici une imposition à 30%, à laquelle il conviendra d'ajouter 17,2% de prélèvements sociaux.
L'actif immobilier traditionnel (revenus fonciers) vont subir intégralement cette imposition à la différence de l'actif immobiler en LMNP, qui bénéficiera du régime des amortissements et permettra donc de générer une rente non-fiscalisée.
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Définition "prélèvements sociaux" :
Somme perçue par l'Etat au titre des cotisations sociales définie à 17,2% et composée de :
Evolution des prélèvements sociaux dans le temps :
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LA CONCLUSION EST SANS APPEL :
L'actif financier affiche un rendement net d'inflation et de fiscalité très faible (négatif ici) alors que l'actif en LMNP propose un confortable 3,30%.
Le LMNP représente donc une formidable solution pour protéger les revenus de l'inflation et neutraliser l'imposition.
Face à l'inflation, l'immobilier est donc un support performant. Répondant à des besoins primaires, cet actif représente
une véritable valeur refuge et trouve alors toute sa place
dans les stratégies d'investissement à privilégier.
Attention, néanmoins à bien choisr le bien immobilier
afin de limiter au maximum les risques liés à l'investissement. Les référencements que nous vous proposons,
permettent de réduire ces risques à leurs niveaux
les plus faibles.
7. Un confort de gestion
Votre bien en LMNP étant géré par un professionnel exploitant, vous déléguez complétement le remplissage et l'entretien courant de celui-ci. Par ailleurs, le contrat, vous liant au gestionnaire, vous offre maîtrise des coûts et visibilité.
De la même façon, la gestion comptable de votre bien peut être confiée à un cabinet comptable spécialisé en immobilier qui, de par son expèrience et son expertise, vous offrira sérénité et confort.
8. Une revente facilitée
Avant de prendre position sur un support d'investissement, l'une des questions fondamentales qu'il convient de se poser est la suivante : "Ce support est-il liquide?" ou autrement dit "existe-t-il un marché de la revente?".
La réponse est clairement affirmative et ce pour 2 raisons principales :
Les solutions pour revendre son bien en LMNP sont donc multiples et il conviendra de vous rapprocher de nos services le jour ou cette question se posera. Si vous le souhaitez, vous pourrez alors vous appuyer sur nous.
Entité dédiée au marché secondaire de l'immobilier géré
(LMNP d'occasion) notre filiale pourra prendre en charge
la revente de vos LMNP dans les meilleurs délais et conditions en s'appuyant sur les mêmes principes
et points de vigilance que LMNP IMMOBILIER :
pertinence de l'approche juridique et fiscale, analyse de l'exploitantet cohérence des prix et des loyers..
9. Une transmission à des conditions avantageuses
Dans certains cas, le LMP ou LMNP
(location meublée professionnelle ou non professionnelle) offre des alternatives très interessante en matière d'approche successorale.
En optant pour le démembrement de propriété (séparation de l'usufruit et de la nue-propriété) ou démembrement de parts sociales dans l'acquisition en SARL de Famille, vous aurez la possibilité, sous certaines conditions, de bénéficier d'un schéma d'optimisation successorale particulièrement favorable.
10. La possibilité d'obtenir des avantages sociaux
La location meublée ( LMNP ou LMP) permet selon certaines conditions de bénéficier :
Peuvent en bénéficier :
L'obtention d'un statut social est particulièrement pertinent pour les chefs d'entreprises qui souhaitent céder leur entreprise avant l'âge de départ à la retraite et qui de ce fait pourraient se retrouver sans couverture sociale et cesser de valider leurs trimestres de retraite.
Support aux multiples atouts, le LMNP représente donc une excellente solution Patrimoniale.
Formidable outil de gestion patrimoniale, le LMNP a en effet pour essence de générer du revenu non-fiscalisé sur le long terme. De plus, au-delà de l'aspect rente, il permet sous certaines conditions de conserver des avantages, d'optimiser la transmission de son Patrimoine et d'offrir de solides perspectives lors de la revente.
Avec l'évolution de la fiscalité du Patrimoine, le LMNP représente alors un levier permettant de générer un revenu offrant un bon, voire même un très bon rendement qui, à défaut de diminuer la facture fiscale, permet de ne pas payer d'impôt supplémentaire sur son revenu locatif.
Vous retrouverez l'intégralité des informations
ci-dessus dans notre Guide LMNP 2024
Nous vous offrons
un Guide LMNP Complet
pour vous aider à appréhender
les mécanismes du "Statut LMNP".
Ce guide LMNP de 20 pages
vous expliquera dans le détail
tout ce que vous devez savoir
sur ce type d'investissement
(les pièges à éviter, les avantages fiscaux, les rendements, les différents secteurs d'investissement, le bail commercial, la revente, le confort de gestion etc...)
LMNP IMMOBILIER vous propose également de vous adresser de la documentation sur les differents types de résidences services.
Ces Guides LMNP sont des études détaillées pour chaque secteur : Résidences médicalisées (Ehpad), Résidences de Tourisme,
Séniors, étudiantes).
N'hésitez pas à nous solliciter au 0.782.478.675.
Des conseillers experts sont à votre disposition
pour répondre à toutes vos questions.
Nous vous invitons à remplir le formulaire ci-dessous.
Les guides vous seront adressés en format Pdf sur votre adresse e-mail.
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