FISCALITÉ LMNP 

TOUT SAVOIR SUR LA FISCALITÉ EN LMNP

FISCALITÉ LMNP 

IMPORTANT : LOI DE FINANCE 2023 / Fin du Censi-Bouvard / Régime MICRO-BIC

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FISCALITÉ LMNP

La Fiscalité de l'acheteur en statut LMNP

A la différence de la location d’un bien nu, les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). L’intégralité des charges d’exploitation est alors déductible des loyers.

Depuis le 31/12/2022, plus qu'une seule possibilité pour l'investisseur :

LMNP Censi Bouvard  :  En savoir plus

LE LMNP Classique :

Acheter un logement dans une résidence services permet de profiter de la récupération TVA et des avantages fiscaux du statut LMNP classique.

FISCALITÉ LMNP : TVA 

Pour les logements meublés loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence avec services, l’intégralité de la TVA ayant frappé l’acquisition peut être récupérée par le Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce fonctionnement s’applique que le bien soit neuf ou d’ores et déjà en exploitation.

FISCALITÉ LMNP : AMORTISSEMENTS :

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans.

L'intérêt de cet amortissement réside dans le fait qu'il constitue une charge sur le plan comptable mais ne se traduit pas par une sortie de trésorerie.

Cette règle comptable permet de neutraliser ou diminuer fortement le resultat fiscal, assiette sur laquelle sont calculés l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17.2%).

Comment fonctionne l'amortissement?

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable

tous les ans : 

Ces amortissements ne sont imputables fiscalement que si le résultat d’exploitation (loyer moins charges) est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit.

Les amortissements non imputables en vertu de cette règle sont alors réintégrés mais sans aucune limitation de durée. Ils vont donc pouvoir être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

En cas d’acquisition de biens avec un financement, pendant la période où des intérêts de crédit sont dûs, le résultat d’exploitation est en général faible voire nul car les loyers viennent couvrir l’échéance de crédit. Pendant cette période, les amortissements vont être réintégrés. Lorsque le prêt est remboursé, le résultat d’exploitation devient alors très positif et, à partir de ce moment, nous allons pouvoir utiliser les amortissements stockés pour neutraliser la fiscalité de ces revenus. 

Deux exemples :

COMMENTAIRE :

Dans l'exemple 1, l'amortissement va permettre de réduire le résultat fiscal du montant global de l'amortissement soit 2.276€.

Dans l'exemple 2, l'amortissement neutralise le résultat fiscal. L'investisseur percevra 1560 € (en trésorerie) sans avoir à assumer la moindre fiscalité. Le différentiel d'amortissement sera utilisé les années suivantes.

Les armortissements doivent être impérativement comptabilisés

par la methode des composants (voir tableau ci-dessous) :

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CHRONOLOGIE DE L'AMORTISSEMENT :

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Plus-values :
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values privées.

Déficits :
Les éventuels déficits fiscaux du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels : ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel.

LE REGIME REEL LMNP EST LE MEILLEUR  REGIME FISCAL POUR L'IMMOBILIER EN FRANCE :

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LMNP : Pourquoi investir

LES RAISONS D'INVESTIR EN LMNP

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