PRINCIPE D'AMORTISSEMENT EN LMNP
Pourquoi l'immobilier en LMNP est plus performant que l'immobilier classique
Le principe d'amortissement explique le fait que le LMNP a un rendement net d'impôt bien plus interressant que l'immobilier classique ou tout autre support.
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans.
L'intérêt de cet amortissement réside dans le fait qu'il constitue une charge sur le plan comptable mais ne se traduit pas par une sortie de trésorerie.
Cette règle comptable permet de neutraliser ou diminuer fortement le resultat fiscal, assiette sur laquelle sont calculés l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17.2%).
Comment fonctionne l'amortissement?
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable
tous les ans :
Ces amortissements ne sont imputables fiscalement que si le résultat d’exploitation (loyer moins charges) est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit.
Les amortissements non imputables en vertu de cette règle sont alors réintégrés mais sans aucune limitation de durée. Ils vont donc pouvoir être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.
En cas d’acquisition de biens avec un financement, pendant la période où des intérêts de crédit sont dûs, le résultat d’exploitation est en général faible voire nul car les loyers viennent couvrir l’échéance de crédit. Pendant cette période, les amortissements vont être réintégrés. Lorsque le prêt est remboursé, le résultat d’exploitation devient alors très positif et, à partir de ce moment, nous allons pouvoir utiliser les amortissements stockés pour neutraliser la fiscalité de ces revenus.
Deux exemples :
Exemple 1 : |
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Résultat d’exploitation (loyers moins charges) : |
5 000 € |
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Amortissements comptables |
Mobilier |
110 € |
Immobilier |
2 166 € |
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Le résultat d’exploitation étant bénéficiaire, les amortissements sont imputables. Ils sont donc déductibles fiscalement . |
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Résultat fiscal du loueur |
2 724 € |
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Exemple 2 : |
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Résultat d’exploitation (loyers moins charges) : |
1 560 € |
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Amortissements comptables |
Mobilier |
110 € |
Immobilier |
2 166 € |
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Amortissements imputables |
1 560 € |
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Le solde d’amortissement soit 716 € est fiscalement réintégré. |
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Résultat fiscal du loueur |
0 € |
Dans l'exemple 1, l'amortissement va permettre de réduire le résultat fiscal du montant global de l'amortissement soit 2.276€.
Dans l'exemple 2, l'amortissement neutralise le résultat fiscal. L'investisseur percevra 1560 € (en trésorerie) sans avoir à assumer la moindre fiscalité. Le différentiel d'amortissement sera utilisé les années suivantes.
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AMORTISSEMENT LMNP
LE REGIME REEL LMNP EST LE MEILLEUR REGIME FISCAL POUR L'IMMOBILIER EN FRANCE :
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AMORTISSEMENT LMNP
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