FISCALITE LMNP 

LES PRINCIPALES QUESTIONS FISCALES & COMPTABLES

Questions/Réponses avec notre partenaire Expertim-Fiduciaire,

Cabinet d'expertise comptable spécialisé dans les revenus du patrimoine immobilier

Les réponses aux questions les plus fréquemment posées par les investisseurs en location meublée

LMNP : Pourquoi dois-je créer une entreprise ?

Que votre activité de location soit professionnelle ou non, les déclarations déposées auprès des services fiscaux en matière de BIC, pour le résultat, et de TVA nécessitent une identification. La création de votre entreprise individuelle permet l’obtention du n° SIRET de votre activité de location meublée et des identifiants auprès des services fiscaux.

LMNP : Quelle est la différence entre entreprise et société ?

Sauf volonté de votre part de constituer une société sous forme de SARL (rédaction de statuts, associés, etc..), la création de votre activité est faite en nom propre.

L’appellation de ce mode d’exploitation est « entreprise individuelle ».

LMNP : Pourquoi le délai de 15 jours pour créer l’activité doit être impérativement respecté ?

Pour respecter les obligations fiscales de déclaration d’activité, nous disposons de 15 jours à compter de la signature de l’acte. Le non-respect de ce délai peut servir à l’administration fiscale pour remettre en cause une partie de la TVA déductible sur votre acquisition.

LMNP : Pourquoi dois-je déposer une déclaration fiscale au 31/12 même si j’ai signé chez le notaire fin décembre ?

Dans les cas suivants :

• que le bien acheté soit achevé ou non au moment de la signature,
• que vous ayez perçu des loyers ou non,
• que le résultat de l’activité soit déficitaire ou bénéficiaire,

la législation fiscale impose un arrêté des comptes au 31/12 à toutes les activités déclarant des revenus soumis à l’impôt sur le revenu.

C’est votre cas, puisque les revenus de location meublée sont imposés sur le revenu dans la catégorie des BIC.

D’autre part, certains frais doivent être constatés fiscalement : intérêts d’emprunt et frais de dossier, frais d’acquisition (notaire), frais éventuels de commercialisation, frais de montage, …

LMNP : Quels sont les avantages de l’adhésion à un centre de gestion ?

Ils sont au nombre de trois :

• sous certaines conditions, la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité
• la non majoration de 25% des bénéfices. Une des situations pouvant conduire à constater des bénéfices importants est celle où l’assurance sur emprunt vient rembourser le capital restant dû lors de la réalisation d’un évènement conduisant à faire jouer cette clause de l’assurance liée à l’emprunt (accident, décès, perte d’emploi, …)
• la réduction de la prescription fiscale de 3 ans à 2 ans.

Dans le cadre de la location meublée, le fait d’opter pour un régime réel d’imposition au lieu de rester de plein droit au régime du micro BIC, vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.

Cette réduction d’impôt est égale à 100 % des frais de comptabilité et d’adhésion au Centre de Gestion Agréé, plafonnéeà 915 € par an. Elle couvre les honoraires de l’expert-comptable assurant la tenue de la comptabilité ainsi que la cotisation annuelle au centre de gestion.

Elle est imputée sur l’impôt sur le revenu avant les réductions d’impôt reportables (type investissement LMNP BOUVARD/ CENSI) et avant les crédits d’impôt.

Elle permet donc, entre autres, de neutraliser les honoraires d’EXPERTIM FIDUCIAIRE qui reste cependant votre interlocuteur principal.

LMNP : Qu’est-ce que l’option pour la réduction « Bouvard-Censi » ?

Lors de votre investissement en location meublée, votre conseiller vous a indiqué si cet investissement est éligible à cette réduction d’impôt représentant, dans la limite de 300 000 euros de base annuelle, 11% de l’acquisition immobilière HT à compter de 2013.

Le fait d’opter pour l’application de cette réduction entraîne la non déductibilité fiscale des amortissements calculés sur cette acquisition immobilière.

Vous devez impérativement formaliser ce choix par le biais de notre note d’information puisque EXPERTIM FIDUCIAIRE ne peut pas prendre de décision de gestion sur votre activité de location meublée.

LMNP : Comment enregistrer les frais d’acquisition liés à l’immeuble ?

Les frais liés à votre acquisition peuvent être enregistrés de deux façons :

• intégrés à l’immobilisation à l’actif du bilan,
• en charges dans le compte de résultat.

Si vous avez investi avec un objectif d’option pour la réduction « BOUVARD/CENSI », et si votre investissement est inférieur à 300 000 euros, le fait d’intégrer les frais d‘acquisition à l’immobilisation permet d’augmenter la base de la réduction.

Vous devez impérativement formaliser ce choix par le biais de notre note d’information puisque EXPERTIM FIDUCIAIRE ne peut pas prendre de décision de gestion sur votre activité de location meublée.

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LMNP : Quand recevrai-je le remboursement de TVA ?

Les déclarations de TVA sont établies chaque trimestre civil au plus tôt dans les 16 jours du mois suivant : le 16 avril, le 16 juillet, le 16 octobre et le 16 janvier. La première demande de remboursement de TVA concernant votre acquisition sera donc faite avant le 16 du mois suivant le trimestre de votre achat.

C’est ensuite aux services fiscaux d’instruire le dossier et de générer le remboursement. Le délai moyen constaté est de 1 mois et demi environ à compter de la date de dépôt de la déclaration.

Ainsi, si vous actez le 15 novembre, la demande de remboursement de TVA sera faite avant le 16 janvier et instruite ensuite par les Services Fiscaux pour donner lieu à un virement de trésorerie effectif aux environs du 1er mars au plus tôt.

Ce délai peut être beaucoup plus long selon les services fiscaux mais à ce stade, EXPERTIM FIDUCIAIRE ne peut malheureusement pas intervenir.

LMNP : Quels sont les justificatifs et pièces que je dois fournir pour les remboursements de TVA et le bilan ?            

Afin de pouvoir procéder à la première demande de remboursement de TVA, nous devons avoir en notre possession :

• Copie de votre attestation notariée détaillant les montants HT , TVA et TTC pour l’immeuble et les meubles
• Copie du bail commercial de location meublée signé de vous et du preneur
• Relevé de notaire principal à l’achat et détail de ses frais mentionnant la TVA
• Relevé de notaire de procuration, souvent votre notaire personnel, et détail de ses frais mentionnant la TVA.
• Pour les demandes de remboursement suivantes (cas des achats en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement – VEFA et en Vente d’Immeuble Rénové – VIR), vous devrez nous transmettre :
• Copie des appels de fonds et/ou factures
• Copie des courriers de la banque indiquant le déblocage des fonds correspondants ou copie des relevés bancaires indiquant le débit des sommes correspondantes, afin de justifier du paiement des appels de fonds et/ou factures/

En ce qui concerne l’arrêté des comptes annuels, tous les documents concernant votre activité de location meublée : factures de loyers, factures du centre de gestion, factures des charges de co-propriété éventuelles, taxe foncière, tableau d’emprunt, relevés bancaires du compte dédié à l’activité ou à défaut de votre compte personnel, …

LMNP : Pourquoi les télédéclarations et télérèglements ?

Afin de vous assurer un maximum de tranquillité, EXPERTIM FIDUCIAIRE met en place les procédures de télédéclarations et télérèglements en direction des services fiscaux. Vous êtes ainsi certains que toute l’année vos déclarations et vos paiements parviendront à temps à l’administration fiscale : EXPERTIM FIDUCIAIRE prend en charge la transmission par Internet.

Vous recevrez cependant toujours des copies des déclarations émises pour votre compte.

Vous aurez aussi la satisfaction de contribuer à la protection de la planète puisque nous utiliserons moins de papier et que leséchanges de courriers seront moins nombreux.

Enfin vous y serez contraints par l’administration fiscale à compter de 2014.

LMNP : Pourquoi un compte bancaire dédié à l’activité ?

Pour vous faciliter le suivi des loyers, des échéances d’emprunt, des règlements de factures et de taxes, mais aussi pour qu’en cas de contrôle fiscal, l’administration n’ait pas accès à vos comptes privés, EXPERTIM FIDUCIAIRE recommande l’utilisation d’un compte bancaire dédié..

LMNP : Les principales Questions Fiscales et Comptables